Starker Aufwind im Hamburger Immobilienmarkt: Ein Neubeginn für Käufer
Hamburg. In der Regel ist der Jahresbeginn für den Immobilienmarkt eine ruhige Zeit, doch im aktuellen Jahr ist eine bemerkenswerte Dynamik spürbar. Fachleute zeigen auf, welche Ursachen hinter diesem Trend stecken.
Nutzen Sie das Gefühl einer leichten Aufwärtsbewegung? Ja, im Immobiliensektor Hamburgs ist er wieder zu spüren. Dies geschieht ausgerechnet zu einem Zeitpunkt, an dem solche Aktivitäten gewöhnlich ausbleiben. Zwar bewegt sich der Markt für Immobilien stets in Zyklen, doch zuletzt war eine deutliche Ernüchterung zu spüren. Der Jahresanfang, der oft von Winterdepression und nachlassender Grippesaison geprägt ist, bringt normalerweise eine stagnierende Phase mit sich.
Dieses Jahr scheint alles anders. „Der Schwung aus 2024 entfaltet sich ohne Unterbrechung“, erklärt Khaled Hadidi, Geschäftsführer der Robert C. Spies Unternehmensgruppe und für die Geschäfte in Hamburg zuständig. „Eine derartige Entwicklung habe ich in meiner Laufbahn noch nicht gesehen.“ Während die kühleren Monate Januar und Februar normalerweise eine Durststrecke darstellen, scheinen die Käufer aktuell besonders motiviert.
Bereits in den vergangenen beiden Quartalen hat sich der Markt stabilisiert, und die Nachfrage nach Wohnraum zieht spürbar an. Hadidi spricht von einer echten „Rallye zum Jahresende“. Ein Indikator für diesen Trend ist die verkürzte Zeitspanne zwischen Angebot und Verkauf von Immobilien: Eigentumswohnungen blieben im vierten Quartal 2023 im Durchschnitt 144 Tage auf dem Markt, während sie im gleichen Zeitraum 2024 nur noch 73 Tage benötigten, um einen Käufer zu finden.
Was hat diesen plötzlichen Wandel bewirkt? Laut Hadidi und anderen Fachleuten kommen verschiedenen Faktoren zusammen. Einer der entscheidenden Punkte ist der Rückgang der Zinsen. „Mit einem aktuellen Zinssatz von etwa drei Prozent für eine zehnjährige Laufzeit lässt sich Eigentum wieder finanzieren“, sagt Christian Peters, geschäftsführender Gesellschafter von Peters+Peters Immobilien. Darüber hinaus zeigen Banken nach einer Phase der Unsicherheit zunehmend eine Bereitschaft, Kredite zu vergeben.
Auf der anderen Seite hat die Mietpreisentwicklung deutliche Auswirkungen. In den letzten zwei Jahren sind die Mieten drastisch gestiegen, Neubauten sogar um bis zu 15 Prozent. Da Mietwohnungen in Hamburg rar sind, drängt es viele Menschen dazu, den Kauf von Eigentum in Betracht zu ziehen.
Zusätzlich haben viele angehende Käufer, die in der Vergangenheit auf Mietobjekte angewiesen waren, da sie sich kein Eigentum leisten konnten, nun wieder ein Interesse am Erwerb gezeigt. Das gilt besonders für Mieter, die besorgt auf ihre steigenden Mietpreise blicken. „Der Markt erkennt zunehmend, dass Immobilienkäufe wieder lohnenswert sind“, so Hadidi.
Ein Beispiel verdeutlicht die Situation: Für eine vier Zimmer große Neubauwohnung mit 100 Quadratmetern und einem Preis von 750.000 Euro könnte ein Käufer, der zehn Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten einbringt, einen Kreditbedarf von dreierlei Quellen decken: Zum einen ein Bankdarlehen von 425.000 Euro mit einem Zinssatz von 2,94 Prozent über zehn Jahre, aus zweiter Quelle 150.000 Euro zu zwei Prozent via Hamburgische Investitions- und Förderbank und schließlich ein KfW-Kredit über 100.000 Euro zu 2,83 Prozent. Dies würde zu einer monatlichen Rate von etwa 2500 Euro führen, wobei der Zinssatz rund 1500 Euro ausmacht. „Der Zinsanteil entspricht damit der Kaltmiete“, erläutert Hadidi, „was eine Neubau-Eigentumswohnung in Hamburg sehr schwer mietbar macht.“
Auch Thorsten Möller, geschäftsführender Gesellschafter von Sylt Sotheby’s Realty, verzeichnet bereits zu Jahresbeginn eine lebhafte Nachfrage. Nach einem Rückgang der beurkundeten Transaktionen um rund 40 Prozent von 2022 auf 2023 und einer zeitweiligen Stilllegung des Marktes zeigt sich seit dem zweiten Halbjahr eine Trendwende.
„Die Unsicherheit und Preisrückgänge scheinen nun einer markanten Erholung Platz zu machen, die sich bis 2025 voraussichtlich weiter stabilisieren wird“, merkt Möller an. Das Jahr hat in Hamburg dynamisch begonnen.
Dieses positive Klima ist auch auf die Reaktionen der Verkäufer zurückzuführen. „Viele Eigentümer, deren Preisvorstellungen in der Vergangenheit unrealisiert blieben, hielten ihre Objekte zurück“, bemerkt Möller. „Jetzt passen sich die Angebote den neuen Gegebenheiten an, was zu mehr Verkäufen führt.“
In begehrten Stadtteilen wie Eppendorf, Harvestehude, Winterhude, Uhlenhorst sowie der HafenCity bleibt die Nachfrage konstant hoch. Gleiches gilt für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in gefragten Wohnlagen, beispielsweise in Blankenese, Nienstedten und Wellingsbüttel.
Dennoch wird die gestiegene Nachfrage von einem schrumpfenden Angebot begleitet, insbesondere bei Eigentumswohnungen, da die Neubauten rückläufig sind. Laut den Daten der Real Estate Pilot AG und Robert C. Spies sank im vierten Quartal 2023 die Zahl der angebotenen Objekte von rund 4600 auf 3100 im vierten Quartal 2024, mit einer fortschreitenden Tendenz.
Wie wird sich dieser Trend weiter entwickeln? Am Ende könnte dies vermutlich zu steigenden Preisen führen, abhängig von weiteren Marktbewegungen.
